Imagine que Henrique, ao idealizar a abertura de uma empresa, escolha o local onde será fixado o estabelecimento e celebre por escrito o respectivo contrato de locação junto à Fernando, proprietário do imóvel, pelo prazo de 5 (cinco) anos.
Após realizar as devidas reformas e melhorias no imóvel, efetuar a compra de equipamentos e mobílias necessárias e contratar empresa de publicidade para divulgar sua marca, Henrique finalmente consolida o seu fundo de comércio, ou seja, torna reconhecida comercialmente no local.
Devido ao sucesso de sua loja, Henrique passa a ser um dos empresários mais bem-sucedidos da região, investindo cada vez mais na melhoria contínua do estabelecimento para gerar maior satisfação à sua clientela.
Ocorre que, de forma totalmente inesperada, Henrique recebe uma notificação de Fernando pedindo a desocupação do imóvel sob o argumento de que recebera de terceiro proposta de locação mais vantajosa.
Diante disso e totalmente indignado por ter sua atividade bruscamente interrompida e seus investimentos no imóvel “jogados no ralo”, Henrique relata a situação ao seu advogado, que minuciosamente lhe esclarece que:
“A Lei do Inquilinato criou a chamada Ação Renovatória, que permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, reivindique a renovação do contrato de locação por igual prazo, desde que sejam cumpridos os requisitos legais, quais sejam:
1) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
3) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
É preciso pontuar, entretanto, que não basta apenas o cumprimento cumulado destes requisitos, mas também é necessário que tal direito seja exercido pelo inquilino no prazo decadencial de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término da locação, prazo esse que não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido, e após transcorrido, inviabiliza a propositura da Ação Renovatória.
Isto não significa dizer que o locador não possua meios de reaver o imóvel, uma vez que a legislação estabelece que não será obrigatória a renovação do contrato quando:
(a) houver a necessidade de realizar obras, por exigência do Poder Público, que transformem radicalmente a natureza do imóvel;
(b) houver a necessidade de reformas de interesse do locador que venham a valorizar o imóvel;
(c) houver a necessidade de transferência de estabelecimento comercial para o imóvel em questão, desde que não seja destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences; que o comércio exista há mais de 1 (um) ano; e que o detentor da maioria de seu capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;
(d) for para uso próprio do locador.
No caso de ajuizamento da referida ação renovatória, o locador ainda poderá apresentar contestação alegando que o valor pago pelo locatário a título de aluguel é insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação do imóvel, ou demonstrar a existência de proposta de terceiro para a locação em condições consideravalmente mais favoráveis.
Uma vez ajuizada, caso a ação renovatória seja julgada improcedente em decorrência das hipóteses mencionadas, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da retomada do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, terá o locatário direito a indenização para ressarcir-se dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, uma vez que não pode o locador agir com má-fé e enriquecer-se às custas dos diversos investimentos realizados pelo locatário no imóvel locado.”
Após os devidos esclarecimentos sobre seus direitos, Henrique compreendeu que a locação do imóvel satisfazia todas as condições necessárias para exigir judicialmente a renovação compulsória do contrato, e que, caso tal renovação não fosse autorizada pelo juízo, poderia ser indenizado por todos os prejuízos decorrentes da saída antecipada e inesperada do imóvel, a qual fora provocada exclusivamente por Fernando.
Então, se você passa ou conhece alguém que passa por uma situação semelhante à de Henrique, não hesite em consultar um advogado especialista na área para buscar a devida proteção e garantia de seus direitos.
Por Victoria Flynn e Eloisa Teles